抵押担保债务契约和其创建的方法 相关申请
本申请是美国申请序列号08/847,854的部分继续申请，该申请于1997年4月28日提出，题为“抵押担保债务契约和其创建的方法”，它依次是1993年6月10日提出的序列号为08/660,713的同名申请的继续申请，而该申请又依次是1993年9月28日提出的序号为08/128,455的申请的继续申请。
【发明背景】
合作公寓建筑或共同拥有的住宅群已经和由单个实体所拥有的建筑或住宅群以及在单个实体中拥有部分股票利息的占有者一起操作了。这样的合作公寓或住宅的占有人已经用他们在单个实体中的可转卖的股票利息作为抵押借到了钱。这样的单个实体已经通过抵押贷款相对于这样的建筑或住宅群所有权而借到了钱，这些抵押贷款随后被包装为“引出的”抵押保障的证券。
单个家庭住宅通常是以公平地市场价一次出售给一个人，无论是由所有者转卖还是由开发商或建造商初次发售。抵押贷款借出资源，例如银行或其它抵押贷款提供者，相对于公平市场提供贷款、零售住宅的估价。贷方相对于住宅的零售价提供贷款的事实是在单个家庭住宅中不存在批发市场的间接证据。
信用保险传统上已经可以由住宅拥有者用作特别为覆盖单个抵押贷款而制定的策略，而且不能被看作是是意外事故保险。这样的保险已经提高了贷方在特定环境中提供贷款的积极性。
在住宅拥有者在平衡了任何抵押贷款之外还有足够的结余的地方，住宅拥有者已经能够获得住宅结余贷款，它的收入可以用于与住宅无关的目的，例如启动一笔交易。
在一些像美国这样的管辖区域中，房主有绝对的权利在没有罚款的情况下预付住宅贷款。这可能会导致债券的意想不到的流动到那些无法用相同收益的投资代替所谓债券的债券持有者的不利情况。这种不确定性影响了抵押有保障安全性的有价证券的预测生命，它可能随着变化的市场条件而变化。这种潜在的可变性被称为预付风险。
发明概述
本发明包括一种创建并销售可销售的抵押有保障债务工具的方法，该方法包括创建一种债务工具发行实体，它向一组财产所有人借出抵押或其它有留置权支持的钱，每个财产所有者都拥有他或她的不限制继承的财产或者财产中的可抵押或可转移利息，相对于这些利息可以放置一个留置权。每个财产所有人保留他的产权或者在实体违约期间的利息。本发明期待该实体获得来自每个承诺支付他或她的担保贷款利息和债务的财产所有人的交叉抵押的抵押契据或者留置权协议并且；另外，每个其它财产所有人的这样的债务受限于他或她该财产的净值，如果有的话。
发行或促进债务工具发行的实体可以许诺兑付证券债务，或者可以整合或合并其它人的许诺，例如一组财产所有人，以兑付证券债务或者可以做到这两者。无论该实体允诺兑付债务工具义务与否，该实体均能从一组财产所有人获得每个所有人的保证书，他或她
a)将支付证券的本金和利息或者至少等于它的总和；或
b)同意共同或各自负责该组中的所有其它所有人以支付这样的本金和利息。
来自该组中每个所有人的担保由留置权、抵押或每个财产的其它担保契约作为抵押。因而每个债务工具是由这样的所有人抵押地、共同地和各自担保的。这样抵押担保的证券给债务工具持有人提供了基本的安全性，即使在每个所有人的总债务加上合理的限制也是如此，例如限制所有人负责其它人的债务为它自己的住宅中的净值。
此外，本发明期待增强债务工具的信用，该实体可以从这样的财产所有人获得财产留置权和贷款交叉抵押协议，在该协议中所有人允诺按照由债务工具实体所定义或声明的那样支付他或她的组(或共同)负担以及该组中的每个其它所有人的负担。财产所有人共同或各自向这样的实体负责彼此的债务。该实体随后发行债务工具，例如票据和债券，它们由抵押或留置权以及交叉抵押协定所支持。每个财产所有人对超出与他或她自己的财产相关联的数量的共享组(或公共)负担的个人义务可以限制在他或她在财产中的净值。
本发明实现了一组财产所有者中的每个成员通过在组成员财产之上放置抵押或其它留置权来获取信用，从而支持由融资实体发行的债券。每个债券由该组中的所有或多个财产来支持。
本发明的一个特征是，既然每个参与的财产所有者冒着他或她的财产被卖掉的风险来担保该组中每个成员关于由该实体发行的债务工具(即票据或债券)的履行，这样的债务工具有更高的或增强的信用级别并且将以合理的收益比例销售。每个单独的贷款是由签署贷款的个体的财产上的抵押或其它留置权作抵押的，而且此外各自的贷款在附加抵押或来自组成员的其它留置权中是交叉作为抵押的，这进一步保障了这样的贷款的偿还。
本发明还有一个特征是当由该组财产所有者中的一个或多个提前偿付贷款时，如果像在实际的财产抵押中那样允许这样的提前偿付，流向债务工具持有者的利息收益就由其它财产所有者通过他们的承诺来进行保护，从而调整给实体的定期付款以覆盖因为该实体的任何无能而产生的任意亏损，从而以等于或高于向这样的持有者所许诺的收益比例再投资本金。这个特征下面的责任受限于每个房主的从属财产中的净值。
本发明还有一个特征是该组财产所有者有一个由他们在该组中的参与而引起的公共性，该公共性可能包括物理邻近性、该实体中的共享所有权和公共设备中的参与以及社交程序，这些可能由债务工具实体拥有或管理，或者不由其拥有或管理。
本发明的一个附加特征是组织实体可以和其它这样的实体一起参加交叉抵押协定，以便创建再保险联营，多个实体中的一个实体。这种情况下没有任何个人财产所有者责任会扩展到他或她的财产中的净值之外。
本发明的另一个特征是每个实体中参与者的数量足够少以便促进成员的一致性，这些成员相互之间可以很熟悉，而同时每个实体中参与者的数量又足够多以确保把来自保险精算观点的风险充分地分散开。已经确定这个数字在目前大约是三百个财产所有者。无论这个数字是多少，一个实体中的会员总数都将试图接近它。已经显示出邻居间的熟悉以照顾在一个团体中的良好感觉以及财产所有者对适当地分担住宅债务义务的愿望；还显示出风险联营之大足以在没有大的破坏的情况下吸收单个的负面体验，并将有更低的保险率和更高的信用级别的资格。
本发明的一个附加特征是信用保险的潜能作为由代表财产所有者利益的实体所获得的整个意外事故保险协定的一个方面。该实体中的交叉抵押把信用违约当作组意外事故而不是个别事故。因为这个原因，可能会诱使意外事故保险公司把信用保险包括成为与火灾或其它意外事故保险不可区分的保险，可以把这种保险提供给该实体或它的财产所有者。通常，信用保险在保险业标准包括通常与房屋提供或租赁无关的过去的分期付款债务偿还实践的地方主要是基于“道德”风险的。本发明将允许由使用储备和应缴股款的实体在内部吸收第一层信用风险，因而只要求在商业上解决第二层风险。第二层风险可能受限于形势，例如10％甚至更多的房主同时违约的情况。这种情况很难出现而且可能引起这种情况的事件大约和意外事故保险一样比普通信用保险有更多的共同之处。因此，财产和意外事故风险的保险商，与信用风险保险商相反，将有专门的技术来承保这样的信用保险，这也是由本发明使之成为可能的一个特征。用火灾保险整顿信用保险将会创造保险业效率并增强该实体的整体信用价值，因而降低利息成本。
本发明还有一个特征是可以预先把财产所有者组织成一个实体以便在住宅订购之前获得来自固定贷方或债券包销人或债券订购者的筹措资金契约。这个预付契约将保证短期借款的安全，这样由多个住宅的实体进行的大量订购可能会产生购置成本上的真正的折扣。大量订购产生以批发价进行的批发订购。这个折扣将适用于每个房主作为“财政上的汗水净值”，并且可能会消除预付定金的需要以满足贷方的净值需求。通常，“汗水净值”是由房主候选人通过提供手工劳动以增加候选人财产而挣得的，并由此挣得了它的部分价值或部分收购价格；在本发明下面“汗水净值”是由房主通过同意和其它人一起加入一个组而挣得的，批发价，低于独立估价的零售价。为后来的零售而单独提供的住宅可能会被标以完整的零售价，它将包括在零售价和最初购买时的批发价之间的差额再加上任意后来的估价。
本发明还有一个特征是该实体识别房主组织的候选人，批准候选人参加，收取他们的每月付款，并强迫执行个自的义务；这有效地允许了借款人按照“以货代款”服务执行买卖、信用认可、服务以及正常地增加贷方成本的强制功能；因此，在仍然向贷方提供相同级别的现金返还的同时更低的利息比例也是可能的。更低的利息比例对增加履行的概率有一定效果，并因此增强了借方信誉。
本发明还有一个特征是通过购买折扣或其它手段获得的净值可以使债券或其它形式的持久融资证券的销售大量超过该实体财产所有者的的财产的总成本，但不超过全部财产的合计公平市场价值。通过这种方法，该实体可以获得资金，并可用之于赚取收入的努力，例如小型商业的操作或商业房地产的收购。既然这样的过剩资金的成本将被包括进每月的财产所有者付款之中，这些资金也可以用来调节来自政府机构的额外资金，例如美国小型商业管理处。
本发明还有一个特征是可以创建国际二级市场以交易实体债券，通过多个实体的交叉抵押结构将使得这个市场能够生存下去。多个实体的交叉抵押结构将减少对政治风险的恐惧并可以吸引来自国际实体的政治保险，例如世界银行或联合国。由这样一个市场所提供的流动性将进一步减少融资的成本，并由此提高财产所有者的支付能力并增强整个有创造力的策略的力量。这样的市场可以是基于因特网的，原因在于它的国际性本质。
由多个实体的交叉抵押而使之成为可能的本发明的另一个特征将是与小型商业或其它冒险的成功有关的信息的交换。这些实体中的实体将充当观念和信息的交换中心，这些观念和信息包括住宅构造、建造技术以及适于这样的实体(使用并非专为住宅而保存的资金)启动并操作的商业模型的清单。因而这样的观念和信息将适用于所有这些实体的收益。
本发明的最终特征是债券的资产组合按组发行房主债务可以由以交错的时间速率到期的单个债券组成，这样所有债券的平均到期接近类似住宅的平均持有时间；把到期时间错开，这样该实体就一年一次或半年一次地重新筹措资金或者轮转它的部分债务。连续不断的再次融资的行动允许该实体从任意原因的房主债务的付款中吸收现金，而这最大的可能就是把住宅出售给了选择了不使用实体融资的另一个当事人。其结果是如果那是该实体的轮转频率的话，可能没有以足够包括所承诺的收益的比率被投资出去的多余现金将有超过六个月的时间无法使用。由再投资反向差幅而引起的任意赤字将小到足以被吸收作该实体的常规花费。这个特征将使得该实体能够向债券购买者提供免于预付风险的证券，并由此减少了借贷开销。
附图描述
图1是一个框图，显示了实体、个人和本发明的单元之间的关系和相互作用。
图2和2A是流程图；
图3和3A是流程图；
图4是个人和实体之间相互关系的示意图；以及
图5是更进一步的流程图。
优选实施方案描述
债务工具发行实体(这里称“实体”)发行一系列由债券持有人购买的债券(图1)。这些债券已经错开了到期的日期并且由法律或者一组财产住宅拥有者的其它财产产权所支持。每个债券在发行时是由一组财产中的每个产权所支持的。如果任意个别房主的抵押贷款是当场用现金支付的，该抵押就被从保护债券持有者的抵押联营中清除，而且由负担等价现金的收益所代替。通过向所有财产所有人周期性地增加负担而使得所招致的收益中的任何变化接近债券持有人。
实体借款给组中的财产所有者以为购买财产提供资金，使用桥式贷款或其它资金，由抵押或每个财产上的留置权以及固定的贷方和债券购买者/担保人的保证书来担保，然后发行债券或票据以在财产收购完成之后偿还短期资金。抵押契约可以由该实体持有，或者作为选择也可以放在第三方的保管之中以在万一违约的情况下保管证券持有人的收益。如果一个财产持有者在他或她的付款中违约，实体就调整该组中所有其它没有违约的财产持有者的月付款以弥补这个不足。因而，一个甚至几个个别的财产持有者的违约可能不会引起相对这些证券持有者的违约。
实体可以和管理服务单位订立合同以计算并收取该组的定期付款，定期付款通常是按月支付，取决于该实体需要用来如期偿付定期债务的钱，包括对债券持有者的债务。这些债务包括：1)在任意期间该实体的债券上到期的本金2)应付给债券持有者的利息3)因为预付或违约而丢失或获得的钱；以及4)其它花费。
实体可以是非赢利的或赢利的公司或别的形式的商业实体。其中实体由财产持有者拥有，而且定期付款加上投资收入超出了该实体的需求，可以产生出给实体所有人的红利或其它分配。
除了实际的财产之外，本发明包括所有其它类型的财产或这样的财产中的利息，这些财产可以包括汽车、盘存、可接收的帐单等。
实例I
债券发行实体(“实体”)借给一组10个财产所有人中每个人两万美元($20,000)并从每个财产所有人收回抵押契约，每个财产所有人以固定或变化的利息比率在他或她的房子或住宅中拥有不限制继承的产权，而抵押契约规定了在万一任意的他或她的债务违约的情况下可以出售他或她的财产以全部或部分补偿这样的违约。实体还从每个财产所有者获得一份贷款协议，财产所有人在该协议中承诺按月付给该实体用来如期偿付它的债务以兑付实体的债券发行协议所必需的付款。特别地，每个财产所有人贷款协议规定在一定程度上当这10个所有人中的任意一个在按月付款中出现了任何违约时，实体可以按照用以如期偿还甚至超过它对债券持有人的当前债务所必需的金额来增加其他没有违约的财产所有人的月付款。在贷款协议中还规定了任意财产所有人的预付款要求实体以低于预付款人和抵押人所正在付出的比率投资这样的预付款，这是进一步增加月付款的适当基础。
实体随后以从1年到20年这样交错开的到期时间发行一组20个一万美元($10,000)的债券，这些债券由实体的信用加上财产所有人的10个交叉抵押的抵押贷款契约所支持。可以有意地设置成10年的平均到期时间以使范例市场中住宅的期望平均持有周期相平行。在售出或即时支付之前就到期的债券将由实体出售以清偿债务，即时支付可以提供资金以补偿债券，实体将努力维持到期时间的混合，它的平均到期时间接近于市场中的平均住宅持有周期。
实体优选地雇佣一个管理服务单位以投资这样的月付款和预付款，如果有的话，并且计算和重新核算月付款，因为它们在财产所有人贷款的生命期中是变化着的。可以用数字计算机或其它计算设备来计算1)到期的每个月利息支付2)由于预付或违约而丢失或获得的钱3)其它花费以及4)如果本金到期时的本金支付。
实例II
计划以一千五百万美元($15,000,000)的总价值开发三百套五万($50,000)美元的住宅。把300个房主组织起来并形成一个公司。该公司获得了以零售价打折20％交付这300套住宅的契约，即四万美元($40,000)一套。所有房主候选人同意交叉抵押彼此的抵押贷款契约并同意把这样的契约和相关联的财产纳入该公司，使公司能够相对于房主的集体抵押品自己发行债券。从债券包销人那里请求并接收委托以承保这些债券。获得财产开发结构和桥式贷款以开发这300套住宅。当占有了实际地产时，为这些住宅估价的90％或一千三百五十万美元($13,500,000)发行债券。一千二百万美元($12,000,000)用来支付每套住宅$40,000，通过回收短期或建筑贷款。一百五十万美元的净值，更少的承销花费，例如二十万美元($200,000)，可以用作储备或用于小型商业中的投资。
实例III
实例1中的实体或实例II中的公司可以(1)在包括了信用保险特征以包括单个房主的超额违约的地方安排集团所有制和意外事故保险(2)与公共放贷机构谈判，例如世界银行或小型商业管理处，以平衡用在进一步投资中的实体融资超额以刺激经济活动(3)向服务实体，例如循环国际对手小型商业顾问上诉，(4)管理并强制施行付款收取和单个房主的债务。
实例IV
实例1中的实体和财产所有者或者实例II中的公司，其中两个或多个地理上相关的或分散地域中的这样的实体或公司，包括处于不同国家的这样的实体或公司，都是关于由每个实体或公司发行的债券而交叉抵押的，其中这样的债券可以进行国际交易。
实例V
实例V中的实体和财产所有者排列，其中两个或多个处于地理上分离的地区的这样的实体，其实体债券是交叉抵押的，而且其中的债券被进行国际交易。
实例VI
通过使用可编程计算机来实践实例I。对计算机进行编程以按照图2和图2A的流程图中的计划执行下列步骤和任务。
可以通过像因特网这样的计算机网络把本发明的实践、不同的个体和组织连接起来。通过这样的连接，把信息、资金转移、报告、合法的契约条款以及用于存储和处理的其它信息输入到一个中心处理计算机中，它服务于控制这里所描述的过程的实体或公司，所有这些都如同图3上的设计图所示。
实例VII
用可编程计算机实践实例II。把信息和指令输入到用于存储和处理的计算机中并输出数据以在事务发生时通知公司；编译信息，并且另外还帮助公司的操作。
实例VIII
实例II的系统中由实体来增加购买住宅的金额，实体用从1年到15年改变到期时间来发行债券。平均到期时间是7年半，这个时间在六年到8年的范围之中，而这个范围是美国房主在他或她在因为出售住宅的原因而预付抵押之前的平均时间周期，随利息比率或其它原因而变化。因为涉及了300个抵押契约，因而可以预测平均或中间的预付比率。因为每年都将有债券到期，公司将经历所招致的轮转成本以便以最高的实用利息比率利用现金。可以通过在由使用因特网和万维网而变得更有效的世界债务市场中寻找融资来减少轮转成本。
实例IX
对计算机进行编程按照图4和图4A的流程图中上的计划执行实例II的步骤和任务。
实例X
作为本系统的一个更进一步的实例，对计算机进行编程以接收信息和数据并以图5的流程图和图4的实体示意图中的报告计划的形式输出数据。
本系统帮助一个组创建一个实体以购买、融资并在一个基本的和可以忍受的时间段上提供服务的正确操作需要领导和预先的组织以在一开始就获得一组预期的房主。重要的第二步是通过信用检查和其它方法筛选初始组以获得最终的一组房主，他们在放贷给这个组上是同等的，该组的每个成员都有资格购买住宅、同意交叉抵押；维持他们的抵押契约并通常支持该实体。完成这个选择过程的领导可以来自教学、社会中或其它来源的社会实体。
服务于一组房主或预期房主的实体或公司可以由其它社会组织创建或在它们之外创建，例如教会团体、共济会、种族实体、政治团体或公共社会团体。在这样的团体的成员之间强迫房主自愿承诺在其它人拖欠或违约时支付的有效应的债券增加了完成这样的承诺的可能性。
公司或实体按照上述实例中更加详细的描述执行它的功能。另外，公司或实体可以在商业中投资，包括服务于包括房主在内的公众的商业。还可以通过在商业管理、市场、金融和法律领域获得的免费服务要求专业帮助以援助这样的商业和其它商业。
可以通过分析在潜在的房主答应对实体或公司负责时会发生什么来总结本系统的收益和义务。下面是收益和所承担的义务：
收益
1)房主收到更低信息比率的抵押；
2)房主满意于没有预付定金或者减少了的预付定金；
3)如果该实体是营利公司或实体，他或她可以接收股票财产和所付的股息；
4)公司或实体可以购买过去的股票；以及
5)或许可以用提供了流动性的股票创建一个市场。
义务
1)交叉抵押协议，它优选地受限于房主的住宅中的净值利息；
2)可以由意外事故保险和由相关实体承担的义务来限制交叉抵押义务；以及
3)房主受限于在承诺的违约期的末尾因为不支付抵押而被取消抵押回赎权。