物业资产管理系统技术领域
本发明涉及物业管理方面的技术领域，尤其涉及一种具定位辨识及设施设备管理
暨防灾系统整合的物业资产管理系统。
背景技术
在人们越来越讲究生活质量的今日，单纯的集合式大楼住宅或华厦已渐趋无法满
足消费者的使用需求，而其中的有关的物业管理是一门相当复杂且重要的课题，特别是在
于建筑物内的各项硬件设施的修缮，以及所对应带来的各项信息管理问题。目前现行的作
法都是由管理人员针对大楼各不同楼层而携带对应楼层的纸本建筑图进行巡视、核对、检
修及保养维护，并以手抄方式记录各项硬件的维修状态，且透过事后的统计与记录来统合
各项信息，如此在管理上易产生漏抄录或是数据缺漏的问题，将使得由于各项信息的不完
整性，造成维护管理上的漏洞。
特别是使用的纸本图面数据不但不耐使用而容易破损与受潮；因为纸本图面一般
是全开的晒图纸，携带上必须经过折叠，使用时再加以展开，而容易在重复的展收使用下从
折线裂开破损，而造成数据在保存及维护上的困难，为其缺点之一。
再者，以纸本图面进行设备核对及抄录注记的人工管理不但效率低落，而且容易
因为抄录疏漏造成各项信息的不完整性，为其缺点之二。
而且，偏重人力的传统物业管理，在服务上未能整合保全门禁、楼层管理及延伸到
住户服务的系统化管理，造成服务质量与精确度无法有效提升，为其缺点之三。
另外，如中国专利公开号CN1526108A的“对地形、建筑和基础设施进行进行建模和
管理的方法和系统”发明专利，公开了一种用于创建，使用和管理物理环境的三维数字模型
的方法和系统，其组合的户外地形高程和陆地利用信息，建立安置，建筑物的内部结构的高
度和几何尺寸，以及空间上分布在物理环境内的特定点组建模型（图18）。本发明分别提供
了一个资产管理系统，其允许室外，室内，以及分布式基础设施设备的集成三维模型传送和
聚集属于网络（中国专利公开号CN1526108A中的附图标记183）的实际物理组件的信息，从
而提供可以使用特定点统一数字格式来跟踪多个网络（中国专利公开号CN1526108A中的附
图标记189）的正在进行的操作、成本、维修历史以及损耗的管理系统。
如上揭专利所述，虽在说明书背景技术的[0010] 栏中述及很多预存在建筑或校
园数据库仅仅被设计在纸件上的既有困境，而提出了能将室外、室内以及分布式基础设施
设备的实际物理组件，加以转成可透过网络传送的三维数字信息的管理图模型，却只提出
一种取代纸本图的电子图使用概念，但却缺乏实际运用时的图档管理与操作上细节设计。
综上所论，目前物业管理面临的困境及缺点如下：
１、使用纸本图面的物业管理，不但纸本图面使用不方便而且不耐使用，容易因为受潮
或其他原因而损毁，而不易保持数据完整性。
２、以纸本图面进行设备核对及抄录注记的人工管理不但效率低落，而且容易因为
抄录疏漏造成各项信息的缺漏与不完整。
３、以往偏重人力的传统物业管理，无法达到防灾系统整合的物业资产管理服务，
在不受时间与空间影响之下将防灾侦测感知讯号发送至不同住户。
４、以往偏重人力的传统物业管理，尚未能透过对电子图档运用上以及操作细节上
的规划而导入于实际使用，及进一步整合保全门禁、楼层管理及延伸到住户服务的系统化
管理，造成服务质量与精确度无法有效提升。
所以，如何针对现有纸本图面使用不方便及不易保持数据完整性，及以纸本图面
抄录注记的人工管理效率低落，以及未能将电子图文件导入于实际使用造成服务质量与精
确度无法有效提升等缺点而进行创新发明，是本案所欲行解决的困难点所在。
发明内容
有鉴于此，本发明的主要目的，在于提供一种具定位辨识及设施设备管理暨防灾
系统整合的物业资产管理系统，通过人员定位、辨识以及对应管理身份别的电子文件图资
传输的物管操作达到云端管理，有效避免管理数据的受损、遗失等情况。
为了达成上述的目的与功效，本发明具定位辨识及设施设备管理暨防灾系统整合
的物业资产管理系统，主要包括一发射端，包含复数随身控制装置，各随身控制装置具有能
发出与接收讯号的移动收发器，各移动收发器分别发出一回报位置讯号，各回报位置讯号
具有身份识别编码；一转接端，包含复数具有发出与接收讯号的固定收发器且分布安装于
至少一建筑物中，各固定收发器以收发无线讯号与移动收发器沟通及接收各回报位置讯
号；以及一公有云管理端，包含一辨识单元，该辨识单元与转接端电性连接以接收来自固定
收发器的讯息及移动收发器的回报位置讯号且进行辨识，该辨识单元电性连接该转接端及
一处理单元，该处理单元电性连接该转接端及一记忆单元，该记忆单元储存有对应该至少
一建筑物不同位置及不同管理身份别的复数笔建筑物管理图档，该处理单元依辨识单元所
辨识回报位置讯号的身份识别编码而开启对应楼层位置及不同管理身份别的建筑物管理
图档并输出至转接端，该转接端的固定收发器发出一建筑物管理图档讯号至发射端的随身
控制装置。
本发明进一步的技术特征在于，该建筑物管理图档由复数个以三维(３Ｄ) 的建筑
组件建构而成的数字模型图资，各随身控制装置具有扩增实境（Augmented Reality，AR）的
图资套叠功能，持有该随身控制装置的管理者于接收的建筑物管理图档上标示设施设备管
理、维护及修缮信息。
本发明进一步的技术特征在于，该复数随身控制装置分别包含一传输单元、一记
忆单元、一显示单元、一照相单元以及一标注及提报单元，该传输单元接收建筑物管理图档
讯号并下载建筑物管理图档且储存于记忆单元，该显示单元显示建筑物管理图档，该照相
单元拍摄建筑物的照片储存于记忆单元并显示于显示单元，该标注及提报单元撷取照片并
进行标注及修缮提报的操作。
本发明进一步的技术特征在于，该处理单元连接该至少一建筑物的电控门锁，且
该处理单元控制该至少一建筑物的电控门锁开关的门禁管理操作。
本发明进一步的技术特征在于，该处理单元连接该至少一建筑物的电控车道栅
栏，且该处理单元控制该至少一建筑物的电控车道栅栏启闭的车道门禁管理操作。
本发明进一步的技术特征在于，该处理单元连接该至少一建筑物的电梯控制单
元，且该处理单元控制该至少一建筑物的电梯升降的楼层管理操作。
本发明进一步的技术特征在于该处理单元连接该至少一建筑物内部不同住户的
复数私有云控制端，各私有云控制端与各住户内部的电器电性连接并具有使用习惯设定，
该随身控制装置提供住户携带使用并回到建筑物内部时，该辨识单元辨识住户身份，该处
理单元输出住户身份讯息至对应住户的私有云控制端，各私有云控制端接收到对应住户回
到建筑物内部讯息而预先依住户使用习惯设定控制该住户内部各种电器以呼应住户的使
用需求。
本发明进一步的技术特征在于，该转接端包含复数具有发出与接收讯号的发收讯
息基站且分布安装于至少一建筑物的各楼层，各发收讯息基站具有一通讯单元、一辨识单
元、一处理单元及一记忆单元，该记忆单元储存有对应设置楼层的建筑物管理图档，该通讯
单元收发的无线讯号具有对建筑物结构、设施设备进行三维(３Ｄ)空间定位功能以及扩增
实境（Augmented Reality，AR）的图资套叠功能，且发收讯息基站的通讯单元以收发无线讯
号与该移动收发器沟通及各接收回报位置讯号，该辨识单元辨识各回报位置讯号以确认持
有移动收发器的管理者身份，而处理单元依辨识单元所辨识身份别开启对应楼层位置的建
筑物管理图档且输出至通讯单元，该通讯单元透过无线讯号传送建筑物管理图档至各随身
控制装置的移动收发器，各随身控制装置具有扩增实境（Augmented Reality，AR）的图资套
叠功能，持有该随身控制装置的管理者于接收的建筑物管理图档上标示设施设备管理、维
护及修缮信息。
本发明进一步的技术特征在于，各发收讯息基站的通讯单元使用低功耗蓝牙技术
（Bluetooth Low Energy）的讯号，且各通讯单元具有重力加速度侦测(G SENSER)讯号传
递、陀螺仪侦测讯号传递、空气环境侦测讯号传递或防灾侦测感知讯号传递，该重力加速度
侦测(G SENSER)讯号、陀螺仪侦测讯号、空气环境侦测讯号或防灾侦测感知讯号的收集以
通用非同步收发传输器（UART)转换成因特网协议套组(TCP/IP)且具有内部或外部连网功
能，该重力加速度侦测(G SENSER)讯号、陀螺仪侦测讯号、空气环境侦测讯号或防灾侦测感
知讯号发送至各住户所持有的随身控制装置且不受时间与空间影响。
本发明进一步的技术特征在于，该移动收发器的回报位置讯号及固定收发器的建
筑物管理图档讯号为使用低功耗蓝牙技术（Bluetooth Low Energy）的讯号。
本发明的具定位辨识及设施设备管理暨防灾系统整合的物业资产管理系统，使用
云端管理的电子文件图资及电子装置进行高效率的物业管理，有效避免人工抄录造成的人
为疏漏，有效确保管理数据与信息的完整性。
本发明的具定位辨识及设施设备管理暨防灾系统整合的物业资产管理系统，透过
发收讯息基站能不受时间与空间影响将空气环境侦测讯号及防灾侦测感知讯号发送至不
同住户的私有云控制端，达到防灾系统整合的物业资产管理服务。
本发明的具定位辨识及设施设备管理暨防灾系统整合的物业资产管理系统，透过
云端管理的横向整合延伸到保全门禁、楼层管理及各项住户服务的系统化管理，使物业管
理服务质量与精确度有效提升。
附图说明
图1为本发明物业资产管理系统的配置方块图。
图2为本发明随身控制装置的配置方块图。
图3为本发明发收讯息基站的配置方块图。
图4为本发明随身控制装置提供物业管理人员携带执行管理业务示意图。
图5为本发明公有云管理端连结控制一电控车道栅栏的使用示意图。
图6为本发明公有云管理端连接电梯控制单元控制电梯到停车场的楼层管理示意
图。
附图标记说明
发射端1 随身控制装置11
移动收发器111 传输单元112
记忆单元113、224、33 显示单元114
照相单元115 标注及提报单元116
建筑物管理图档117、225、331
回报位置讯号1111 转接端2
固定收发器21 建筑物管理图档讯号211
发收讯息基站22 通讯单元221
无线讯号221A 辨识单元222
处理单元223 公有云管理端3
辨识单元31 处理单元32
电控车道栅栏34 电梯控制单元35
电梯351 电控门锁36
私有云控制端4 物业管理人员5
住户车辆6 住户7。
具体实施方式
本发明为达成上述的目的与功效，以及所采用的技术手段与构造，现搭配附图就
本发明的实施例加以详细说明其特征与功效。
请参阅图1至图4所示本发明一种具定位及辨识的物管系统设备，包括：
一发射端1，包含复数随身控制装置11，各随身控制装置11具有能发出与接收讯号的移
动收发器111，各移动收发器111分别发出一回报位置讯号1111，各回报位置讯号1111具有
身份识别编码。
一转接端2，包含复数具有发出与接收讯号的固定收发器21且分布安装于至少一
建筑物中，各固定收发器21以收发无线讯号与移动收发器111沟通及接收各回报位置讯号
1111。
以及一公有云管理端3，包含一辨识单元31与转接端2电性联结以接收来自固定收
发器21的讯息及移动收发器111的回报位置讯号1111且进行辨识，该辨识单元31电性连结
该转接端2及一处理单元32，该处理单元32电性连结该转接端2及一记忆单元33，该记忆单
元33储存有对应该至少一建筑物不同位置及不同管理身份别的复数笔建筑物管理图档
331，该处理单元32依辨识单元31所辨识回报位置讯号1111的身份识别编码而开启对应楼
层位置及不同管理身份别的建筑物管理图档331并输出至转接端2，该转接端2的固定收发
器21发出一建筑物管理图档讯号211至发射端1的随身控制装置11。
在图1中，本发明该建筑物管理图档331由复数个以三维(３Ｄ) 的建筑组件建构而
成的数字模型图资，各随身控制装置11具有扩增实境（Augmented Reality，AR）的图资套叠
功能，持有该随身控制装置11的管理者于接收的建筑物管理图档上标示设施设备管理、维
护及修缮信息。其次，该处理单元32连接该至少一建筑物的电控门锁36，且该处理单元32控
制该至少一建筑物的电控门锁36开关的门禁管理操作。再者，该处理单元32连接该至少一
建筑物的电控车道栅栏34，且该处理单元32控制该至少一建筑物的电控车道栅栏34启闭的
车道门禁管理操作。而且，该处理单元32连接该至少一建筑物的电梯控制单元35，且该处理
单元32控制该至少一建筑物的电梯升降的楼层管理操作。另外，该处理单元32连接该至少
一建筑物内部不同住户的复数私有云控制端4，各私有云控制端4与各住户内部的电器电性
连结并具有使用习惯设定，该随身控制装置11提供住户携带使用并回到建筑物内部时，该
辨识单元31辨识住户身份，该处理单元32输出住户身份讯息至对应住户的私有云控制端4，
各私有云控制端4接收到对应住户回到建筑物内部讯息而预先依住户使用习惯设定控制该
住户内部各种电器以呼应住户的使用需求。
在图1、图3中，本发明该转接端2包含复数具有发出与接收讯号的发收讯息基站22
且分布安装于至少一建筑物的各楼层，各发收讯息基站22具有一通讯单元221、一辨识单元
222、一处理单元223及一记忆单元223，该记忆单元224储存有对应设置楼层的建筑物管理
图档225，该通讯单元221收发的无线讯号221A具有对建筑物结构、设施设备进行三维(３Ｄ)
空间定位功能以及扩增实境（Augmented Reality，AR）的图资套叠功能，且发收讯息基站22
的通讯单元221以收发无线讯号221A与移动收发器111沟通及接收各回报位置讯号11，该辨
识单元222辨识各回报位置讯号1111以确认持有移动收发器10的管理者身份，而处理单元
223依辨识单元所辨识身份别并依不同身份的管理权限开启对应楼层位置的建筑物管理图
档225且输出至通讯单元221，该通讯单元221透过无线讯号221A传送建筑物管理图档225至
各随身控制装置11的移动收发器111，各随身控制装置11具有扩增实境（Augmented
Reality，AR）的图资套叠功能，持有该随身控制装置11的管理者于接收的建筑物管理图档
225上标示设施设备管理、维护及修缮信息。而且，各发收讯息基站22 的通讯单元221使用
低功耗蓝牙技术（Bluetooth Low Energy）的讯号，且各通讯单元221具有重力加速度侦测
(G SENSER)讯号传递、陀螺仪侦测讯号传递、空气环境侦测讯号传递或防灾侦测感知讯号
传递，该重力加速度侦测(G SENSER)讯号、陀螺仪侦测讯号、空气环境侦测讯号或防灾侦测
感知讯号的收集以通用非同步收发传输器（UART)转换成因特网协议套组(TCP/IP)且具有
内部或外部连网功能，该重力加速度侦测(G SENSER)讯号、陀螺仪侦测讯号、空气环境侦测
讯号或防灾侦测感知讯号发送至各住户所持有的随身控制装置11且不受时间与空间影响。
最后，该移动收发器111的回报位置讯号1111及固定收发器21的建筑物管理图档讯号211为
使用低功耗蓝牙技术（Bluetooth Low Energy）的讯号。
另外，在图1、图2中，本发明该复数随身控制装置11分别包含一传输单元112、一记
忆单元113、一显示单元114、一照相单元115以及一标注及提报单元116，该传输单元116 接
收建筑物管理图档讯号211，并如图2所示从公有云管理端3下载建筑物管理图档117且储存
于记忆单元113，该显示单元114显示建筑物管理图档117，该照相单元115拍摄建筑物的照
片储存于记忆单元113并显示于显示单元114，该标注及提报单元116撷取照片进行并进行
标注及修缮提报的操作。配合如图4所示，当一物业管理人员5携带一随身控制装置11进到
一建筑物的１２楼廊道上执行相关设备视察的管理业务时（图中所示该楼层现有１２－１至１
２－４等四户），随身控制装置11的移动收发器111会发出具有身份识别编码的一回报位置讯
号1111；而公有云管理端3的辨识单元31透过电性连接转接端2的固定收发器21接收回报位
置讯号1111并辨识其位置与管理身份别，如物业经理或物业保全等；且处理单元32依辨识
单元31所辨识回报位置讯号1111的身份识别编码而开启对应位置及管理身份别的建筑物
管理图档331并输出至转接端2，使转接端2的固定收发器21发出一建筑物管理图档讯号211
至随身控制装置11给物业管理人员5接收(其管理身份高者所接收的建筑物管理图档331越
详细)，以进行前述操作的相管管理业务。而且，透过上述定位及辨识的操作，随着物业管理
人员5走动至不同位置则给予对应位置的建筑物管理图档讯号211，例如，当物业管理人员5
由１２－３走向１２－４时将会继续收到对应１２－４的建筑物管理图档讯号211。
上述本发明透过人员定位、辨识以及对应管理身份别的电子文件图资传输的物管
操作达到云端管理，有效避免管理数据的受损、遗失等情事；而且有效提高管理效率，避免
人工抄录造成的人为疏漏，有效确保管理数据与信息的完整性。
另，在图4中，持有该随身控制装置11的管理者也可选择透过发收讯息基站22取得
该１２楼的建筑物管理图档225，并以扩增实境（Augmented Reality，AR）的图资套叠功能而
于接收的建筑物管理图档225上标示设施设备管理、维护及修缮信息。而且，藉由该发收讯
息基站22，持有该随身控制装置11的管理者能不受时间与空间影响将该GSENSER讯号、GRY
讯号、空气环境侦测讯号及防灾侦测感知讯号发送至不同住户的私有云控制端4，而达到具
有防灾系统整合的物业资产管理操作与服务。
又如图1、图5、图6所示，在图5中，当建筑物内部的一电控车道栅栏34与公有云管
理端3的处理单元32电性连结时，能控制电控车道栅栏34的启闭，对携带有随身控制装置11
而发出一回报位置讯号1111的住户车辆6进行选择性放行，以执行建筑物内部的车道门禁
管理操作。而且，如图6所示，当户车辆6进入停车场的停车格完成停车，且该住户7携带随身
控制装置11下车时，公有云管理端3的处理单元32透过电性连接转接端2设于停车场的固定
收发器21接收随身控制装置11的回报位置讯号1111；则透过处理单元21电性连接至建筑物
的电梯控制单元35而控制一电梯351升降并到达停车场的楼层停等该住户7，以进行建筑物
的楼层管理操作与服务。此外，而配合公有云管理端3的处理单元32电性连结至少一建筑物
的电控门锁36，而能控制电控门锁36的开关操作，据以对携带有随身控制装置11的住户进
行选择性放行，达到建筑物内部对人员的门禁管制操作，达到兼具车道管制、楼层管理及门
禁管制的系统化服务。
最后，本发明的公有云管理端3透过与各住户内部的电器电性连接并具有使用习
惯设定的私有云控制端4的链接，随身控制装置11提供住户7携带使用并回到建筑物内部
时，该辨识单元31辨识住户7身份，该处理单元32输出住户身份讯息至对应住户的私有云控
制端4，该私有云控制端4接收到对应住户7回到建筑物内部讯息而依住户7的使用习惯设定
控制该住户7内部各种电器，而透过定位及辨识，预先开启住户7回家动线排程上的各种设
备，以呼应住户7的使用需求；即能透过云端管理的横向整合延伸到保全门禁、楼层管理及
各项住户服务的系统化管理，使服务质量与精确度有效提升。
如上所述本发明，透过对人员定位、辨识以及对应管理身份别的电子文件图资传
输的物管操作，能确实突破物业管理业者在管理上的困境与缺点，而达到以下优点：
１、达到建筑物各项资产维护的电子化云端管理，有效避免管理数据的受损、遗失等情
况。
２、使用云端管理的电子文件图资及电子装置进行高效率的物业管理，有效避免人
工抄录造成的人为疏漏，有效确保管理数据与信息的完整性。
３、透过发收讯息基站22而不受时间与空间影响将该GSENSER讯号、GRY讯号、空气
环境侦测讯号及防灾侦测感知讯号发送至不同住户的私有云控制端4，达到具有防灾系统
整合的物业资产管理服务。
４、透过云端管理的横向整合延伸到保全门禁、楼层管理及各项住户7服务的系统
化管理，使服务质量与精确度有效提升。
以上所述，仅为本发明的较佳实施例而已，并非用于限定本发明的保护范围。